之前在站内看到不少Acer为了能和自己的张丽长相厮守共度余生而在买房一事上纠结，对于法拍房总有种莫名的胆怯，为此发一贴，权当抛砖引玉了。

本人相关背景：前拍卖从业人员，现役（实习）律师，法拍房拥有者。

为啥拍卖从业人员要加个前字，不是因为现在不干那行了，而是因为职业资格证改革后，拍卖从业资格证被取消了，我也就变成了前拍卖从业人员。（毕竟我没考上拍卖师……）

一、嘛叫法拍房

法拍房是指在民事或刑事案件中，被执行人名下或相关当事人名下被人民法院强制执行的房产。

二、法拍房的法规依据

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置,或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。

目前得益于淘宝的普及，网络司法拍卖是法院处置财产的最便捷最有效且最保障申请人、被申请人权益的方式。

三、好的法拍房早就内部消化了，还能轮得上你？

首先，就我所知，只要当事人申请执行被受理立案，相应的房产执行除了当事人同意以物抵债，被上网拍卖是目前司法执行的必经程序。只要法院执行局不怕烦，小到1、2块钱的东西都可以上拍，何况房产？

目前不少垃圾佬也会在法拍网上捡漏。

现在法院资产处置自执行阶段开始就有相应的文件上传法院内网系统存档，除非已经事先调解成功或者清偿债务，执行必然会走到挂网拍卖这一步。

至于大家所担忧的暗箱操作，其实换个角度来说，申请执行人、被执行人才是最利益相关的人，他们也不是傻子任人摆布。本来价值在200～250万的房子，凭啥暗箱操作人一句话就能以200万元拿到手？如果申请执行人主张的债权是300万，那么200万卖给暗箱操作的人他剩余的100万问谁要？如果这套房子放在市场价可能有300万，被执行人就情愿亏了那一百万？

再次引用相关规定：《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十四条实施网络司法拍卖的，下列机构和人员不得竞买并不得委托他人代为竞买与其行为相关的拍卖财产：

（一）负责执行的人民法院；

（二）网络服务提供者；

（三）承担拍卖辅助工作的社会机构或者组织；

（四）第（一）至（三）项规定主体的工作人员及其近亲属。

说法院操作的，在执行法官眼里，就大部分房子不到50万的差价，它还真不比头顶的帽子有分量。冒着丢帽子甚至直接从公权力机关工作人员变成阶下囚的风险就为了几十万，换你你怎么选？

当然也不排除真有操作的，但是真正值得他们冒风险的，基本和我们平民老百姓没啥关系，真要你马上拿出上千万做保证金无息放几天（目前好像基本都是当天结束当天返还），光那利息损失都够你喝一壶。

所以，司法拍卖本身的操作空间就不大。真正的轮不到，要么是你凑不够保证金、要么是限购，最主要的还是有人的出价比你更高。这就是完全的市场性行为，拍卖最本质的特征，价高者得。

——————————————————————————

四、法拍房的瑕疵和可能存在的问题

拍卖行业中有瑕疵一说，尤其涉及艺术品拍卖，曾出现过书画大师为了不让某个作品流于市面，在拍卖会现场否认该作品是自己的真迹，这就让各方都很坐蜡。

司法拍卖中也沿用了瑕疵一说，一切以意向竞买人所见为依据，法院不承担可能存在的责任，甚至大部分法院不负责房屋交付及房屋过户。

以我的从业和实际经历而言，目前总结几个瑕疵和存在的问题。

1、执行法院是异地法院，可能增加执行难度

本人购买的法拍房是A省B市的房产，而执行法院是C省D市人民法院。拍下后正值2020年6月疫情严重时期，全国法院系统明令法院干警不得离开本市，因此本人6月底付清全款，D市法院执行局法官10月份才赶到B市递交相关法律文书，帮我做过户前的准备，11月底才过户完成。而我实际拿房是等到了12月中旬……相当于我损失了6个月的房款等值的理财收益，其间往返房产局多次，不是因为我有实习律师证可以从司法执行通道直接进入房产局，光疫情期间每次去房产局之前提前预约限量号码和排队检测等待的时间就够让人崩溃的了。

2、房屋过户可能存在的税费问题

大部分法拍房在拍卖公告中明确告知竞买人，过户所产生的税费由买受人自行承担，而不是像普通买卖一样由出卖人承担或一家一半。相关物业费、水费、电费、网费、燃气费、有线电视费等各种费用由竞买人自行承担。大部分法院执行局基本都没有时间去查询这些费用问题，所以得买受人自行了解清楚。

买我的这套房前我已经大概查询了这套房子的税费问题，谁知道被执行人自2014年起就没有交过公摊水电和物业管理费，两项加起来就已经有2万余元，我只能捏着鼻子交了……

3、极端情况下的泼皮行为

浙江金华某别墅小区的一栋别墅被执行，买受人过户后，被执行人的父母气不服，就在别墅门口搭帐篷生活。因为该父母均超过70岁，且无其他过激行为。110出警、法院执行法警只能劝说教育，而无法杜绝该情况发生。警察一走，该父母又颠颠儿跑回来，买受人貌似至今未能装修入住。

4、房屋可能存在的隐形隐患

毕竟房屋也是会存在隐患的，比如墙体渗水或结构老化。在建筑饰材的掩盖下无法察觉，等问题暴露时又是一笔不菲的维修甚至是善后费用。这个问题法院是不会保证的，你也无从追责。

5、限购政策

各地限购政策多少有些区别，基本上限购的房子在法拍时都会标明是否限购。但是有些房子就不一定会标注，比如我买在A省B市的房子是由C省D市的法院执行的，两地法院之间基本无沟通，也就无法得知房屋所在地的限购政策，上拍时也就不会标明。

6、租赁问题

所谓“买卖不破租赁”，就是在房子卖出去之前已经有租约了，并不会影响租约的实现。这点是最基础的信息点，法院肯定会公布，至于法院能否查到那就是另外一说。一般来说有了租约的法拍房，只要后续租金还没付到被执行人手上，那就是付到买受人手上。而租房人已经将租金一次付清，那么买受人基本也就只能等租约到期才能够自行安排入住。

7、户口问题

一线城市的户口问题一直比较重要，尤其还有学区房一说。那么就还需要自己去了解调查买了这套房户口是否能够落进来，该学区房同时能有几个学籍名额，学籍名额是否已经被占用等情况。

8、竞拍成功后被法院撤回

在2016、17年法拍房早期尚处于摸石头过河的时期，规章制度和法院工作流程还不够完善，会出现因为工作疏忽而应当撤回的法拍房被竞得。

当年所里一位律师看中了一套法拍房，付了30万保证金竞拍，后成功竞得该房产。竞买成功当天执行法院来电话说该房屋有优先购买权人，因为被执行人隐瞒及法院工作疏忽所以上拍时并未标注有优先购买权人。该优先购买权人有在同等价格的情况下优先购买的权利，此时他主张权利，法院陷入两难。因为该律师和该院院长也相识，后经法院工作，法院愿意退还30万元保证金后再补偿5万元，此事就此了结。

而除了法院工作疏忽外，还有房产相关利害关系人申请执行异议也会导致拍卖撤回，开拍当天撤回的也不在少数。

9、房产属性问题

因为国家一直在发展壮大，在发展的过程中产生的某些历史遗留问题会导致某些房产没有两证中的一证甚至是两证都没有，所以无法交易。这种房屋在法拍房中也是存在的，一般法院会在拍卖公告中明确该房产属于什么性质，是否有证。

10、恶意抢拍

前几天的青眼白龙游戏王卡大家应该都有所耳闻，被哄抬到了8700万。相应后果我估计大家也都有所掂量。补一下阿里拍卖引用法条的图吧。

而法拍房就得三思了，毕竟保证金怎么地也要万把起步，如果悔拍，那么不仅仅是保证金退不回来的问题了。

五、竞买法拍房的准备工作

1、了解所在城市限购政策

这个应该不用多说，自己有门路自己问

2、致电法院预约看样

目前大部分城市的法院法拍业务都是委托拍辅机构进行，毕竟执行局的干警就那么点还要四处奔波受案、执行。在拨打法拍网页上公示的电话后留下相应联系方式，预约看房。届时，会由执行局和拍辅机构安排统一看样。但是介于现今的疫情并未完全结束，是否安排统一看样得视地区而定。

当然，也有部分房子因异地执行或被执行人相关人员阻挠无法看样，这时你就得自己掂量了。（PS：当时我那套房就真的没看样……）

3、委托竞买

首先，竞拍前会让你确认竞买人信息，也就是说用A的账号参与竞拍，竞拍成功后房子只能过户到A的名下，再多一个人都不行（具体视地区政策）。

考虑到实际情况中会存在诸如老年人没有淘宝、支付宝账号，同一房屋竞买后会登记多人名字等，衍生出了委托竞买。一人或多人委托另一人代为竞买，这个工作需要提前3～5天完成。先和拍辅机构联系，准备委托人签过字的授权委托书去执行法院执行局承办法官那登记办理。（最赶的一次我在截止日的4点前总算登记成功）

4、资金账户

目前主要有两种方式

1、支付宝专门为法拍给你设立一个临时的专用账户，你将钱汇至该账户即可。

2、支付宝快捷支付，据我所知，大部分银行对支付宝快捷支付有限额限制，基本5～10万以上就不行了。完全无法满足法拍房的金额要求，所以早期都是使用招商银行的网银，因为招行网银对快捷支付没有限额。

3、需要注意的是，有时支付宝会引导你将钱存入余额宝再支付或未竞买成功退款时将钱存入余额宝。的确当时会有一定利息，但是要知道余额宝超额提现也是要手续费的，至于是否划算看你选择了。

5、自行了解房屋其他情况

比如水电燃气有线电视、物业费等，不过这个有时个人真的比较难查。毕竟你不知道该房子的水电燃气户号，营业厅也不会帮你查，物业费你和物业聊聊人兴许就给你了。所以这事儿，最好磨磨法官吧。

法拍房不完全指南