凤凰WEEKLY财经

“你准备一下，我要尽快收房了。”10月10日下午，小鹰找房的深圳租客余晓晓接到了一名自称房东的人的电话，对方告诉她，小鹰找房拖欠房租两个月，不少业主已经前往小鹰南山总部进行维权，他最多损失两个月房租就要把房子收回来了。

“租房合同9月3号才生效，已经交付一年房租33000元，我这才住了一个月。”挂完电话，余晓晓还没反应过来。

大多数租客和余晓晓一样，都是在接到房东电话后，才意识到，小鹰找房资金链已经出现问题。余晓晓介绍，由于租客多数都是年付，她所在的一个租客维权群内，租客年付租金多数都有5万-8万元，多则十几万元。

租客凯凯告诉《凤凰WEEKLY财经》，10月10日，他前后三次前往小鹰找房位于深圳南山区阳光科创中心一期的总部，当天上午，凯凯在名单上就看到登记的业主已经有110多位，到了下午，登记业主名单数量已经在400人左右，而租客的数量“至少乘以2”。

小鹰找房租客和房东维权现场。

凯凯从现场得知，小鹰找房在深圳有2700套房源，“意味着这些业主和租客，可能都出问题了。”由此粗略计算，小鹰找房此次涉及金额至少上亿元。今年6月份，凯凯整租了现在的房子，加上押金，一次性交付了108000多元的房租。到现在，他只住了3个月左右。

租客及房东对小鹰找房的投诉，早在今年上半年就陆续出现了。“房东未收到租金要收回房子”“解约不退款”“房租到期，以各种托词不退押金”“燃气水电未缴纳，联系不上管家、客服”……《凤凰WEEKLY财经》发现，在微博、知乎等平台，都有来自小鹰找房租客及房东的投诉。其中，某网络投诉平台就有上百条投诉信息。今年6月，小鹰找房就因合同纠纷被告上法庭。

官网显示，小鹰找房“每年为10万业主管理房屋”。小鹰找房全称深圳小鹰房屋租赁有限公司，成立于2019年9月，法定代表人为赵津妍。企查查数据显示，高向东、赵津妍二人分别通过陕西小鹰投资管理有限公司间接持有小鹰找房60%及40%股权。

不少租客反映，租金收款方为三彩家有限公司，这家公司在今年9月4日向美国证监会递交了招股书，正准备美股IPO，经《凤凰WEEKLY财经》查询，种种迹象表明，两家公司确实曾经存在千丝万缕的关系。

高收低租，正中租客、房东下怀

回想起小鹰找房管家的种种说词，凯凯追悔不已。

凯凯说，之所以选择小鹰找房，除了房源位置、采光、装修、服务等都很满意外，最主要的还是价格很诱人。“正常情况下，这套房子每月9500-10500元都可以租出去，但我支付的租金每月不到8200元。”凯凯说。

余晓晓和房东联系上后，也才得知，小鹰找房向租客收取的租金，远低于付给房东的房租。“房子年付是2500每月，不享受优惠是每月3200元，但小鹰找房跟房东签的合同是3600每月。”余晓晓说。

房东王女士向《凤凰WEEKLY财经》证实，小鹰找房提供给房东的租金高于某知名长租公寓平台，“上一家的报价是7200多元，小鹰能给到7500多元”。尽管小鹰找房提出80多天的空置期，但想着可以长期签约，王女士还是心动了。随即，王女士和小鹰找房签了5年合同，租金季付，但她已经两个多月没有收到房租了。

今年上半年，不少长租公寓相继爆雷，在把十多万元的租金交出去之前，凯凯并不是没有犹豫过。“管家跟我说，小鹰找房是三彩家旗下的公司，马上要到美国上市了，我查了一下，感觉也确实还可以。”在管家的说服下，凯凯打消了顾虑。

管家还告诉凯凯，小鹰找房高收低租是为了快速冲市场，但存在空置期，这期间是不会给房东租金的，所以不见得会亏。此外，小鹰找房还会把收到的钱拿去做投资、融资。

尽管如此，这家宣传让“房东利益最大化”的长租公寓还是爆雷了。今年9月，已经两个月没收到房租的王女士专门花了1万多元买机票，从新加坡赶回来，准备处理这件事。10月初，仍没收到上季度租金的王女士去了一趟小鹰找房总部，对方提出可以解约，并提出解约方案：10月10日到账1万元；10月20日到账1万元，余下的房租10月底结清。

10月10日那天，王女士没有如约收到租金，她这才意识到问题的严重性。也在这天，一些没有收到租金和接到房东电话的租客，陆续前往小鹰找房总部讨要说法。

凯凯从现场得知，一位费姓负责人解释，政府部门要求小鹰找房在2-3周拿出解决方案并落地。这段时间大家只能等待。

深圳小鹰找房一位费姓负责人向前来维权的租客和房东解释情况。

余晓晓告诉《凤凰WEEKLY财经》，小鹰找房此前给出一个解决方案，租客可解除合同，解除后余下租金分6期支付。“他们现在连房东租金都给不起，怎么可能有钱再去赔偿租客？”余晓晓认为这就是一个缓兵之计，她害怕到时候合同解除后，什么也拿不回。

拖欠工资，为争抢客户销售自掏腰包补贴租客，应届生当总监

小鹰找房前员工张静向《凤凰WEEKLY财经》证实，该费姓男子全名费欣圣，为小鹰找房深圳董事长。

张静已于今年9月底离职，仅入职4个月，最后两个月加起来1万多元的薪水现在还没拿到。10月11日，她还和其他被欠薪的员工去了一趟总部，见到了费欣圣。

费欣圣告诉张静，公司现在的资金被政府监管着，但是有两笔钱，一笔用于支付业主和租客的费用，另外一笔用来支付员工的工资。“费用有多少？什么时候支付？都没有交代，就跟空头支票一样。”张静有点不满地说。

按照公司规定，每月15日发放上个月的工资，张静注意到，入职的第一个月，工资发放时间就往后延了一周左右。到9月15日该发8月份的工资时，发放日被一拖再拖，最后公司给出了“要上市，资金不在这儿”的理由。到9月底，张静就离职了。据张静了解，8月份这次欠薪事件，是全国性的，至少波及2000名员工。

入职短短4个月来，张静见证了小鹰找房的大起大落。张静记得，深圳总部高峰时期有800多名员工，10月11日，她通过在职同事的钉钉看到，员工总数已不足500人。而高峰时期，全国小鹰找房员工总数超3000人，要知道，这是一家到今年9月才成立一周年的公司。

10月11日，张静通过在职同事的钉钉看到，员工总数已不足500人。

短暂入职小鹰找房这段时间，张静直言看不懂这家公司。张静接触过招聘工作，她了解到，公司给出的底薪一直在变，“以基础销售岗位为例，一开始说的是2200元/月的无责底薪，隔了一个月，有可能又给到4400元/月的无责底薪。”

更令张静瞠目结舌的是，公司内部存在很多1998年、1999年出生的应届毕业生领导，这让张静感到好奇与不解。“听说他们是来得比较早，再加上公司很缺人，就给了他们这些职位。”但在张静的观察中，这些年轻的管理层，“上班就天天躲在办公室打游戏。”

公司部门与部门之间的关系，也并不融洽。张静曾数次看到不同部门之间的员工发生口角。《凤凰WEEKLY财经》在维权群里看到，有租客分享称，为了和同事竞争客源，有小鹰找房的销售中介甚至自掏腰包2800元补贴租客。

由于前来讨要说法的租客和房东过多，9月20日前后，深圳小鹰找房就已经处于停工状态。“除了运营等必要的部门，其余员工来公司打卡后，就在工位上玩游戏，消磨时间，到点再打卡下班。”张静说，这段时间，公司招聘工作也暂停了。

一名从深圳被调任至东莞的小鹰找房员工说，公司确实存在资金问题，但东莞业务仍在开展中，深圳也有员工可以对接业主。

不过，10月11日，《凤凰WEEKLY财经》拨打多个小鹰找房客服电话均未能接通。10月12日，小鹰找房在其公众号上发表声明称，小鹰找房与近日发生“爆雷”“跑路”等事件的长租公寓品牌等无关，与其无任何业务往来和商业合作关系，小鹰找房公司仍在正常运行。

10月12日，小鹰找房的声明。

拟美股上市企业三彩家与小鹰找房关系成谜

在这次风波中，三彩家有限公司被卷入其中，这家公司正准备美股IPO。不少租客透露，小鹰找房租金的收款方正是三彩家有限公司。因此，一些租客质疑，三彩家和小鹰找房存在利益输送关系。

租客提供的房租缴费电子收据显示，小鹰找房租金的收款方为三彩家有限公司。

不过，有小鹰找房在职员工透露，三彩家和小鹰找房的关系，就像淘宝和商户之间的关系。张静也证实，对于三彩家和小鹰找房的具体关系并不清楚，只知道三彩家是供应商。

10月12日，三彩家董事长助理唐思琪对《凤凰WEEKLY财经》回应表示，收款账户是三彩家作为SaaS（Software-as-a-Service软件即服务）提供商，为商户提供的业务系统并对接第三方的支付结算系统，资金没有进入三彩家账户，而且也无法进入三彩家账户。三彩家作为系统运营商，负责为商户提供SaaS，提升商户运营管理能力，没有实际参与其日常经营。

企查查数据显示，小鹰找房实际控制人为高向东。张静告诉记者，其借用在职同事钉钉查看公司架构时发现，高向东以董事身份出现在公司董事长办公室成员中，此前仅有费欣圣一人。

有小鹰找房的租户称，三彩家的一位副总裁费欣伟和小鹰找房深圳董事长费欣圣疑似是亲戚关系。

三彩家董事长助理唐思琪对《凤凰WEEKLY财经》回应称，其他个人问题，不再做任何回复。

小鹰找房前员工张静表示，小鹰找房内部没听说过三彩家副总裁费欣伟和小鹰找房深圳董事长费欣圣是否是亲属关系，“费总几个月不在员工面前露面，也不开会，也不在群里发消息，所以一般没人议论他。”

近期，高向东出现在小鹰找房的公司架构中。

《凤凰WEEKLY财经》发现，高向东与三彩家创始人文宁曾经确有关联。2017年10月，高向东与文宁、张志杰、张斌三人成立西安宝匙共富股权投资合伙企业（有限合伙），同年11月，高向东退出，新增股东汤李珍。

企查查上显示的小鹰找房与三彩家相关人士的投资关系图。

据三彩家招股书，自然人股东中，文宁、汤李珍、张志杰分别持有63%、13%、4%的股权，此外何荔智持有30%股权。由此可见，尽管没有明确的指向，但小鹰租赁和拟上市企业三彩家确实有着某种千丝万缕的联系。

三彩家招股书中的股东股权结构。

此外，小鹰找房法定代表人赵津妍曾投资过西安鼎尚农业有限责任公司，不过该公司营业执照于2017年被吊销。值得注意的是，陕西小鹰典当有限公司30%股权为西安鼎尚农业有限责任公司持有，另外70%的股权为西安兆恒广告文化传播有限公司所有，而西安兆恒广告文化传播有限公司为深圳宝匙股权投资基金管理有限公司全资所有，在2019年10月之前，三彩家创始人文宁还是深圳宝匙股权投资基金管理有限公司拥有25%股权的股东。

出现在三彩家股东行列的张志杰，为陕西小鹰典当有限公司、西安兆恒广告文化传播有限公司两家公司法定代表人，其在陕西小鹰金控企业集团有限公司、陕西小鹰典当有限公司、西安小鹰互联网金融服务有限公司三家含有“小鹰”的公司任执行董事兼总经理一职，上述公司先后成立于2014、2015两年。

企查查上显示的小鹰找房与三彩家错综复杂的投资关系图。

《凤凰WEEKLY财经》注意到，今年4月，《华夏时报》发表《三彩家大面积房东租金“高收低租”背后或面临爆雷危机》一文，7月，三彩家以侵犯名誉权为由将《华夏时报》告上法庭，要求删稿，后法院驳回了其诉求。

该文提到，三彩家以“城城找房”这个品牌进行宣传和业务推进。城城找房为城城不动产管理有限公司（简称：城城不动产）旗下的一个公寓品牌。

企查查数据显示，城城不动产工商信息几经变更，曾用名包括西安三彩青年公寓管理有限公司、三彩家(西安)房屋租赁有限公司、三彩家房屋租赁有限公司。2019年9月23日，公司名称由三彩家房屋租赁有限公司变更为城城不动产管理有限公司。早在2019年5月，文宁就已经退出城城不动产高级管理人员及投资者行列。

三彩家在招股书中披露，城城找房为三彩家最大客户，贡献收入达62.2%。小鹰找房同样采购三彩家核心业务SaaS及智能锁等。小鹰找房高速扩张的2019年，三彩家净利润达646万美元，同比暴增532%。

值得注意的是，小鹰找房法定代表人赵津妍曾于2015年任陕西丝路网络信息科技有限公司的监事，而城城不动产的历史股东中就有陕西丝路网络信息科技有限公司，该公司于2019年4月退出。

企查查上显示的小鹰找房与三彩家“城城找房”的投资关系图。

商业模式硬伤、产业和人口外迁、租客收入减少、疫情催化，长租公寓爆雷何时休？

“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”2018年，我爱我家集团原副总裁胡景晖曾预警。两年过去了，胡景晖一语成谶。

小鹰找房并非今年第一家“爆雷”的长租公寓品牌。有媒体统计，今年以来，全国爆雷的长租公寓达26家，仅8月就有15家长租公寓倒闭。这背后，是数以万计被坑害的房东和租客。

胡景晖近日接受功夫财经专访时，谈到长租公寓频繁爆仓的三大根源。

其一，高进低出——高价收房，低价出租。2018年春节后，在资本加持下，很多长租公寓运营商为追求规模，以高出市场租金20%-30%的价格争抢房源，然后再以低于市场价把房子出租争抢客源，从而减少空置损失。过去这两三年，一些城市随着产业结构、就业机会和人口布局的调整，并没有发生每年租金涨两位数的财务预期。最终导致了长租公寓运营商持续亏损。

其二，长收短付——时间差带来资金沉淀池。“押一付三”或者“押二付三”带来的资金沉淀，近两年又有了租金贷的杠杆，使得运营商一次即可沉淀至少13个月的资金。由于对资金缺乏有效的监管，把钱拿去做企业长期发展，比如收房、装修等，有些就拿去炒股了，甚至干脆卷钱跑路。

其三，短钱长投——资本属性不符合产业属性。将1年内要付出的房租（短钱），用于企业的滚动发展、装修装配等，这类投资在财务处理上通常至少需要用36个月进行摊销、折旧，也就是将1年要付出去的钱做一个3年周期的投资，注定要变成庞氏骗局。一旦没有新的租客进入，通过租金贷的方式超付房租，没有新的投资人提供资金，长租公寓企业的现金流就会断裂，进而出现爆仓、跑路等问题。

胡景晖谈到，商业模式的硬伤、产业和人口的外迁、租客可支配收入没有大幅度增长，加上疫情的催化，导致了今年长租公寓出现了“爆雷潮”。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉《凤凰WEEKLY财经》，“高买低出”“长收短付”的问题，目前尚未有特别明确的法律进行禁止。目前只是在住建部《住房租赁条例（征求意见稿）》中有规定，但是这个还只是征求意见稿，还未正式定稿，更未生效。

王玉臣建议，作为租客，有权要求继续履行租赁合同，平台和房东都无权要求租客提前搬走，更无权强制要求咱们签署解约协议。此外，做好取证，对于对方提出的不公平解约方式等，要做好相应的沟通记录留存，比如，录音或保存微信、短信记录。

（应采访对象要求，文中余晓晓、张静、凯凯为化名）

长租公寓再爆雷！或涉资金上亿，数千租客房东被坑，有人10万租金打水漂