本肥肥从事地产行业近10年了，现在主要负责运营、营销和市场研究，看到近期地产相关的文章比较火但是缺少相对专业人员的回答（其实我也不是特别专业，但接触的面广），因此想借助文章区解答一下各位Acer们的疑问，可包含但不仅限于解答短期行情预测、购房需求解答、就业方向等，也欢迎同行来批评指正。[emot=zt,5xk786xu6mdg5ju/]

下面是在某个文章的回答，直接复制过来了。

几个房地产相关的常见问题：

1、销售市场，现在除了深圳，几乎所有的城市的房价都在跌，原因和你现在所想的几乎一样，但并不仅仅是那些。如果你给我说，4月1号谁谁谁家房子又涨了，别慌那只是开发商稳定客户和市场的手段，打个比方，你1万买的一套房子，结果疫情过后跌了1500，你会不会找开发商麻烦？即使你是个老实肥肥心里也不爽对吧，更别说那些一点亏都不能吃的大爷大妈，他们去开发商那里闹退房肯定会影响不好，开发商就索性一起涨价，再向外抛售一波优惠，涨价后报价1万5，杂七杂八的优惠算下来结果才1万不到，这就是地产最常见的明涨暗跌，严格来说现在全国的房价（除了深圳）都是在明涨暗跌的，一二线城市微跌，三四线及以下城市暴跌。

2、个人购房，不管怎么样现在肯定有肥肥去买房的，但是又怕49年入国军，那要选什么样的房子才让自己不亏或者亏得少呢？首先排除高周转开发商，也就是碧桂园为首，恒大发扬光大，金科后发居上的这批开发商的住宅，这些开发商的住宅质量不太好，并且一旦到了市场崩溃边缘（三四线城市尤为明显，一二线相对平稳），他们会最先低价抛售跑路，原因是他们空手套白狼做出来的资金链压力太大，如果不快点把房子修好销售，那么一天的融资利息就是上亿，必须快速将存货变现才行，因此他们是完全不会考虑客户感受的（这里有很多种原因，并不只有这一个，要说的话太多了，只用这个比较容易理解的打比喻）。

3、所谓地产营销，其实就是画大饼和饥饿营销，简单来说就是伪造出一幅市场火爆的样子骗你去售楼部，然后想尽办法签下来（这个行内话叫杀客户，一般高周转开发商要求销售3天内把客户骗到售楼部面谈，3次来访以内就给杀下来，否则销售会被扣钱），然后会请一帮无所事事的大爷大妈、幼儿园小学家长等群体到售楼部充人数（这个一般叫低级圈层，花小钱造大氛围），等你看到售楼部火爆的样子，销售就开始饥饿营销和画大饼了，第一步一般是就着售楼部的氛围给你吹再不买就卖光了，后面新修的要涨价，我给你推荐的是最好的一套，这是饥饿营销的第一步，然后进入画大饼阶段，门口有个幼儿园叫书香门第，郊区叫远离喧嚣，旁边有个车站叫与世界接轨，旁边有个还没开门的小超市和网吧叫集休闲娱乐购物于一体之类的，总之就是给你吹这里升值空间、发展多么好。

4、行情，去年我就在一个文章里说过，能不能就不买，这两年不是一定要结婚买房的话，就先存着钱，从去年年底开始就是现金为王的时代了，手上抓着现金比任何投资都有用，现在投资就和一个炒股笑话一样，什么都没买就是最成功的，股市、期货等我不懂，你可以自行斟酌，但不论你有多少闲钱都别买任何房产投资，除非是一定要买房有实质用处。以目前我对一手、二手房市场的观察，今年二手房新增量较大，原因是很多生意人资金链压力大，把自己之前投资的房产变现缓解压力，其中有不少优质的学区房、豪华房，从而会冲击一手房的市场。

5、短期价格预测，以目前情况来看，这一年内超一线、一线城市（北上广深和沿海地区省会）价格还是比较稳定的，即使是暴跌也是没着落的郊区，核心区域价格是不会有太大变化；二线城市（直辖市和一般省会城市）价格已经有比较明显的下降趋势了，降幅在5%左右，部分城市已经接近10%（贵阳、重庆、长沙，武汉比较特殊除外），三四线城市全线暴跌（原因就是人口外流严重，支撑不起高房价，降不降价买的人都很少，不降级更没人买），明年如果没有实质政策支撑的话，大概率还是会保持现在这个价格也就是说不会有太大降幅和升幅，基本达到了国家稳房价的要求。

之前有营销口子的同行表示我不够专业或根本不是做地产的，这里我拿重庆去年到今年的实际成交数据来简单分析一下吧。

重庆是西南城市圈的两大核心之一（另一个是成都），同时也是二线顶流、准一线城市，可以说是地产市场最后的热点市场，作为直辖市，常驻人口多、流入量大，并且房价适中，土地、住宅市场几乎可以代表大多数省会城市和准一线城市。

接下来拿几个比较火热、接受度高，成交量大的楼盘项目来分析一下，有价格均衡的，也有部分小跌、暴跌的，之前NGA水区有个类似的贴也是我发的，后来被冲水了，数据来源为重庆某数据机构（某理），可信度一般，当然如果信不过的也可以当做是我瞎掰的[emot=zt,5xart587pgvuu52/]

1、渝中区-万科重庆天地。

渝中区的在售项目不多，重庆天地算是地段、价格都比较适中的项目，万科品牌也比较被认可，价格比较稳定，虽有轻微下跌，但不是特别明显。

2、渝北区-龙湖两江新宸

龙湖不论是在重庆还是全国都是名列前茅的地产标杆，重庆人对龙湖的认可度更不用多说，价格也属于相对比较稳定的，价格也比其他开发商稳定的多。

3、渝北区-恒大照母山

宇宙中心照母山的绝对顶流盘，同时也是某个时期维权最多的，高层、洋房价格在去年10月左右达到顶峰，也在今年1-3月跌到谷底。

4、渝北区-绿城两江御园

绿城在国内的楼盘一直以高品质著称，但在去年12月到今年1月成交价开始逐渐下滑，到了3月几乎折损了10%，也不晓得能不能涨回来？

5、渝北区-华润公园九里

华润在重庆市场蛮大的，而且这个楼盘我也和领导一起去踩过盘，领导当场花了150万买了一套，整体价格真的非常稳定，波动只保持在在几百块。

6、江北区-恒大林溪郡

我就不多说了。。为这个项目的销售人员默哀。。。

7、江北区-中建x2+中海

中建和中海两家中字头的质量和价格都非常稳定，也许这就是国企吧[emot=zt,5xbybhdwbwavyrs/]

8、南岸区-金科联发东悦府

同样也是去踩过盘的，在去年7月份和领导一起看过，结果领导买的华润公园九里，楼盘对面居然是个监狱，房子是建在一个小山坡上，销售人员很拽，价格也一直很不稳定，过完年之后整体跌了不少。

9、南岸区-保利堂悦

离上面的东悦府不算太远，价格从去年就一路下跌，别墅除了去年10月有过一次离谱的大幅度上涨以外，整体实际上也是在跌的。

9、沙坪坝区-富力城

暴跌10%。。。就不多久赘述了

10、沙坪坝区-融创文旅城

重庆年度销冠项目，似乎曾经是万达的，但被融创收购了，高层涨了小1000，洋房价格倒不是特别稳定，但也略微涨了一点点。

11、大渡口区-金科集美阳光

三巨头之一（贬义），价格在去年一直上涨，结果到了年底又跌回来了，但整体来说价格没有特别大的变动。

12、大渡口区-新城琅樾江山

新城（董事长qj幼女那个）在大渡口区的重点住宅项目，从去年年初价格就一路下跌，虽然幅度不大但成交价确实是在降，今年年初趁着返乡期价格有所回暖，但3月又跌回去了。

13、巴南区-融创欧麓花园

融创另一大盘，价格不是很稳定，但整体看来是在涨的，除了去年12月高层那离谱的5160成交价以外。

14、巴南区-协信敬澜山

协信从去年开始就资金链存在巨大问题，好在现在被某个外来开发商收购了，成交均价也是在去年12月达到顶峰，今年开始跳水了。

15、巴南区-金科+碧桂园+旭辉千江凌云

三巨头中的两个加上另一家高周转的产物，整体看来价格都是在跌的，别墅跳水比较离谱，除了高层以外比起去年同周期都差了太多了。

15、巴南区-碧桂园+保利云禧

三巨头之一和大国企保利合作项目，虽然是强强联合，但所有的产品价格却都在持续下跌，一年下来跌幅几乎超过10%了，去年价格最高的时候买房的客户可能会感觉自己亏了一个亿。

16、南岸区-蓝光水岸公园

四川王蓝光，水平大概和三巨头之一的金科差不多，这个项目其实蛮不错的，地段配套啥的都还算齐全，但价格就是莫名的在乱跌。

17、北碚区-金科集美嘉悦，金科美院

金科本来在重庆做得还算不错，但由于一直学习碧桂园，同时自己也领悟了一套节约成本的技巧，成功的把自己从一家常规开发商搞成了低劣产品的制造者，两个号称20年巨作的项目几乎变成了烂摊子，均价也在市场开始下行后一路下滑。

18、北碚区-中南玖宸

中南置地的一个小项目，离第17的金科两个项目不算太远，价格相对稳定一些，虽然有涨有跌但幅度并不大。

19、跳水王-金科天元道

同样是号称20年巨作的项目，但质量感人，据说是19年的重庆维权王+价格跳水王，曲折的过程直接看图吧。。

这里再简单说一下今年重庆土地交易情况

图片里，颜色越红土地交易量就越高，反之越低，从而可以看出开发商对于土地的渴求，而土地市场也会性影响周边的房价的。

首先，位于最中心的照母山、礼嘉已经基本开发完毕，近期住宅市场开发也集中重庆北、面，该区域价格理论上是会相对稳定一些的，而目前比较火热的蔡家版块是房价最有可能增长的一片区域，一方面土地价格比较便宜，另一方面是靠近相对繁华的老城区。

像西永、水土版因为有大批量的住宅开发，大概率价格会保持稳定缓慢上涨的趋势，但同时由于开发量过大也存在被市场冲击开发商承受不住压力故意降价冲销量的情况（中央公园片区的三巨头就这么做的），也就是所谓的明涨暗跌。

东北侧的龙兴或空港城因为住宅市场不理想，后期可能考虑会注重商业，短期内可能万达、大悦城、吾悦广场、龙湖某一家进驻搞商业，如果确立下来短期内会迎来一波小幅度涨价，但目前是缓缓下跌的区域。

由于成都市场报不小心弄不在了，今天更一下贵阳市场。

2019年是地产行情明显下降的阶段，至少现述的贵阳和之前说的重庆是这样的，结合下面两图来看。

2019年的价格虽然相比之前有所上涨，但供货量明显下降，也就是说开发商拿地少了，其次供货、存货量变得非常多，也就是说大量的住宅堆积在开发商手中无法变现，导致他们的杠杆变高（这里说个题外话，开发一个项目的融资利息大概在9%-14%，拿地至少2个亿，其他工程款、人工费、税金等资金另算），货物一直堆在手上必然是会让他们想尽办法抛出去，，最常规、直接的办法呢就是降价。

1、贵阳2019年销冠，观山湖区-碧桂园西南上城

2019全年

2020年3月

上图是《碧桂园-西南上城》的成交信息，按照顺序是项目名称、所属区域、成交套数、成交面积（上图是平方，下图是万方）、成交均价、成交总额，市场占额，这里不得不说碧桂园确实卖得好。

3月项目实时信息

公寓作为商业投资我们暂时忽略，只看高层的话，看出什么了吗？没错首先金三银四似乎并不理想，成交均价有所下跌，大概1000来块钱，但好看图2的话，销量确实高，一个月顶去年俩月了，但只要卖出去开发商就是赚的，至于价格跌了谁有损失那就管不着了。

2、观山湖区-恒大中央广场

2019全年

2020年3月

相比起碧桂园恒大还是要逊色不少，但整体均价还是比较稳定，至少从2019全年和3月的均价差别不大，但是再看看实时数据呢？

3月项目实时信息

活动搞起来了，价格也降了一点点，但好歹没碧桂园跳水那么明显。

3、观山湖区-华润悦府

2019全年

3月实时数据

华润的相比之前的两兄弟价格就稳定很多，不仅没降反而还小涨了一点，产品力确实有点东西。

4、云岩区-中天未来方舟

2019全年

3月实时数据

贵州王中天的话价格也相对比较稳定，但实时均价依旧跌了小1000，但这个并不能完全证明该项目持续再跌，可能是短期搞活动或冲销量。

5、云岩区-万科麓山

2019全年

3月实时数据

老大哥万科价格也略微跌了一点点，去年整体均价11800，也就是说顶峰时期至少也是13000以上，然而到了今年的金三银四时期，似乎是在通过促销走量。

由于贵阳市场相对较小，数据不够完整，索性再回过头来看整体市场的情况

这里是2019年3月到2020年3月的整体市场表现情况，首先从供货量来看，相比去年同期大幅度上涨，去化周期会更长，导致供货积压需要放出优惠尽快去化，然后成交量比起去年差别不大，但价格差不多跌了小1000，几乎达到了全周期的最低点。

土地情况

从这里可以更直观的看出，供应的土地多了，拿地的开发商大多都是国企、外资企业或特别激进的开发商，拿地的手段也在不断变换，更多都在使用产业勾地、参与热点市场的低溢价地块，为什么呢？因为当地ZF财政紧缺，地价越来越贵，却越来越偏远，具体情况新闻随便搜搜就知道了，从去年年底开始大家拿地都比较谨慎，开发商对于市场的信心不足，除了去年10月放了一大波土地出来激起了大家拿地的欲望以外，之后都土地交易量都保持的极为平缓。

2019年拿地

2020年第一季度拿地

上图计算一下2019年整整卖了2265万平方米土地，也就是34000亩地，再看看今年第一季度呢，2家国企，2家特别激进的私企，四舍五入总共拿了188万平方米，2820亩，这是个什么比例？一年的4分之1过去了，拿的地还不到去年全年的的10%。

简单点说也就是像我看市场或拿地的人，对于市场的判断需要更加中立、谨慎，因为开发商压力大、穷，土地投资人员需要用更合理的理由说服领导拿地，否则拿地亏了就要被炒鱿鱼了，也是因为这个原因，我对今年的市场不太看好，况且和我经常联络的美的、碧桂园、中梁负责拿地的同行已经被公司优化（裁员），原因是公司短期内不需要再去购置土地，也间接性体现了地产市场下行的情况。

由于近期在和一家开发商谈合作，加上51跑出去浪了，所以拿到数据也没做，今天随便写点。

成都作为西南地产市场最大的城市（相比重庆多一点点），数据量相当大，也比之前齐全，这次更新增加了当月销售面积的数据，因此能更直观的看出短期项目销量情况，而不仅仅从均价上去分析。

数据同样来自当地数据机构（某合），可信度一般，大家就当看了乐子。

一、中铁建西派国樾

2019.1-8

2019.9-2020.5

中字头的几大房开不论是产品口碑、实际质量和价格都相当稳定，一年下来价格几乎就是稳步增长的全过程，虽然因为市场和疫情影响销量下降，但是作为品质代表与标杆确实做的到位了。

二、恒大天府半岛

2019.1-8

2019.9-2020.5

恒老大在天府新区华阳区域打造的一个号称富人区的精品项目，结果这个价格跌的让人心拔凉拔凉的，比起去年同期整整跌了小1000。

三、龙湖天宸原著

2019.1-8

2019.9-2020.5

武侯区少数的别墅项目，龙湖的口碑和品质在私企中都是比较良心的，物业更是行业标杆，成渝地区认可度很高，然而想不到的是你浓眉大眼的龙湖也会玩跳水。

四、成都雅居乐花园

2019.1-8

2019.9-2020.5

雅居乐一直非常看重成都市场，甚至把成都当做是在西南的大本营，然而不论是均价还是销量，比起去年同期都明显下跌。

五、碧桂园上观

2019.1-8

2019.9-2020.5

碧桂园常规操作，管你是上官还是欧阳，都是高开低走然后一路下跌。

六、融创九棠府（麓湖之春）

2019.1-8

2019.9-2020.5

我家老房子隔壁就有个融创九棠府，去年价格6300，今年只要5200啦！这个同样是在天府新区号称升值空间极高的精品盘，对外报价2w，开盘当天房子要靠抢的，然而。。。据说现在的配套只有门口的一条马路。

七、金科领地博翠粼湖

2019.1-8

2019.9-2020.5

三巨头之一的金科是碧桂园的忠实模仿者，领地则是眉山发展参与投资的一家的混合企业，特点是设计水平不错得过不少奖项。然而这个项目一点好的地方都没有继承，反而明显能让人看出合作项目常见的两方互相斗拉扯的问题，据说户型设计非常脑残，空间利用性很差，销量也一直在跌，均价更是直接大跳水了4000块。

八、蓝光长岛国际社区

2019.1-8

2019.9-2020.5

蓝光在四川算是保二争一的大房开了，口碑质量啥的虽然不如龙湖在重庆，但也算是比上不足比下有余的了，近两年在冲千亿，也开始学习碧桂园那套了，质量直线下滑，和金科一样连本地都快站不住脚了，即使是项目在地铁口也顶不住销量均价一路下跌。

九、碧桂园海昌天澜

2019.1-8

2019.9-2020.5

我们的老朋友碧桂园又来啦，这次他还是没给我们带来惊喜，价格和股市、国际油价一样刺激，去年5月高位接盘的客户四舍五入亏了一个亿。

十、新希望锦悦北府

2019.1-8

2019.9-2020.5

新希望也是四川老牌房企了，是少数我个人主观上比较喜欢的私企，老老实实做好产品口碑不错，不急躁的追求虚无缥缈的千亿目标，除了受疫情影响有小幅度的波动外，整体销量和均价都比较稳定。

十一、领地金科兰台府

2019.1-8

2019.9-2020.5

同样是金科和领地合作，不过这次领地的名字跑前面来了，用的领地的产品名，地段偏的要死都快跑到郫县去了，价格跌了2000多点，比起之前那个博翠粼湖，相对没那么离谱。

十二、万达天府一号

2019.1-8

2019.9-2020.5

这个应该是万达广场配套的住宅，一般老王家的项目都会选六纵六横人流车流量大的郊区，可还是价格不是很稳定，上月买了下月就跌了，然后再涨回来，和心电图一样刺激，不过长远的后期的话万达广场成熟了还是会涨的。

十三、远洋朗基国宾御府

2019.1-8

2019.9-2020.5

远洋是综合性大国企，朗基则是成都本地老牌开发商，两家品牌实力都不错，然而奈何不是市场变缓价格销量都在跌。

十四、保利湖心岛

2019.1-8

2019.9-2020.5

号称三环周边环境最好的楼盘，又是大国企保利建设的，仍然要被市场下行后郊区不再是宠儿导致价格下跌的事实所影响。

十五、阳光城半山悦（半山艾马仕）

2019.1-8

2019.9-2020.5

不论是作为世界500强的阳光城，还是项目名字都很牛逼，去年卖的也可以，然而今年不论是均价还是销量都惨不忍睹。。。

十六、世茂花香首府（世茂城）

2019.1-8

2019.9-2020.5

许荣茂春晚捐国宝大家都知道，他家的世茂地产品质也算上乘，特别是在沿海地区很受欢迎，去年第一季度的销量简直是疯狂，拿2月来看光这一个月收入差不多7个亿，买地的钱基本回来了，然而今年。。。。

十七、麓湖生态城（麓湖新城）

2019.1-8

2019.9-2020.5

成都网红盘，不论是均价还是销量比起去年同期价格都没太大变动，从去年火到今年确实有点东西。

十八、保利万科翡翠和悦

2019.1-8

2019.9-2020.5

招保万金中的两家合作，比起去年同期涨了小2000，但相比去年价格顶峰时的还是略微降了一些，快给跌回去了。

十九、金科集美学府

2019.1-8

2019.9-2020.5

金科初进成都时开发的项目，质量还是一如既往的比和碧桂园不相上下，骂他的新闻都发到我这里来了，虽然自称学府但似乎并没有真正意义上的学区资格，之前还因为广告文字游戏的问题忽悠客户导致维权上新闻，稍稍跌了一点点，不过价格在那个地段算比较便宜的了，而且离地铁站口不远。

二十、俊发滨河俊园

2019.1-8

2019.9-2020.5

云南王俊发在成都的巨坑之作，在新都的城乡结合部，本来想做农村区域的品牌标杆项目或者景点周边的廉价度假房，结果两头都做的稀里糊涂，而且项目因为经营不善导致土地产权一直存在巨大问题，销量和均价也不太稳定，近期比起价格顶峰时跌了小1000块钱。

目前暂时就更新这些，其他地区的市场晚一点继续更。。。

主攻房地产，帮各位Acer解答各种地产相关的问题